Sono passati degli anni da quando si sentiva parlare della compravendita immobiliare, attraverso un iniziale contratto d'affitto, ma oggi questo uso contrattuale si è concretizzato al punto da divenire un vero e proprio tipo di contratto, previsto e disciplinato da normative.
Essendo di recente introduzione, anche le normative che lo supportano, soggette a evoluzioni, ma anche grazie à queste normative, che lo rendono molto articolato, è divenuto uno schema contrattuale sempre più adottato dalle parti, davanti al notaio.
Lo si conosce anche con il nome di rent to buy, ed è una tipologia di contratto che è entrato molto in uso ultimamente, per rilanciare il settore delle vendite immobiliari, andando incontro ai venditori che hanno bisogno di liberarsi da subito dell'immobile, rientrando lentamente con il denaro e per realizzare i sogni di tutte le persone desiderose di diventare proprietari di casa.
L'idea di base delle formule di affitto con futura vendita è quella di un contratto di locazione al quale fa seguito un contratto di compravendita.
Vediamo più in dettaglio di che si tratta:
Dicevamo che, per il venditore, l'interesse alla stipula di questo tipo di contratto, sta nella necessità di cedere subito l'immobile, dato che avviene subito una vendita definita con pagamento differito.
L'acquirente - a differenza del patto di riservato dominio - diventa subito proprietario.
I punti principali dello schema negoziale
- Si può pagare un piccolo anticipo e il resto lo si salda con un versamento mensile da locazione o poco più.
- Si può prevedere una durata, si inizia a pagare con un importo simile ad un canone di locazione o poco più, mentre quando si avrà la disponibilità e al massimo entro il termine di durata, si porterà una somma a saldo.
- Bisogna stabilire cosa succede in caso di inadempimento contrattuale. Ad esempio, ìl venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà del bene venduto mediante la restituzione del prezzo ricevuto. In questo caso però, il termine per esercitare questo diritto di riscatto è limitato per gli immobili a un massimo di cinque anni dalla data di conclusione del contratto. Il termine è perentorio, non si può derogare, e quindi usando questo schema la rateazione del prezzo concessa all'acquirente non può superare il quinquennio.
- Nel caso di qui sopra, non si può neanche pattuire un compenso (rimborso) dell'acquirente al venditore, a titolo di godimento dell'immobile nel periodo in cui è stato abitato ("come", cioè, fosse stato in affitto). Il venditore che esercita il riscatto deve infatti rimborsare al compratore il prezzo pagato fino a quel momento e anche tutte le spese derivanti dalla compravendita (ad esempio le imposte di acquisto, o il compenso del mediatore), quelle legate alle "riparazioni necessarie" o che abbiano aumentato il valore dell'immobile. La vendita con patto di riscatto è però praticamente scomparsa dalla pratica degli affari.
- Si può invece, non prevedere limiti di tempo massimo per esercitare la condizione risolutiva, quindi nessun vincolo di restituire tutto quanto ricevuto all'acquirente La condizione risolutiva si riferisce ai ritardi nelle rate che possono far scattare il ritorno della casa al venditore (ad esempio il ritardo di oltre 30 giorni nel versamento di 7 rate anche non consecutive o un unico ritardo di oltre 180 giorni). Se il compratore non versa le rate, possono essergli restituite solo in parte, secondo gli accordi, così da compensare il temporaneo godimento dell'immobile.
- Il venditore si frappone un po' come da banca verso il compratore, ma si può inserire una clausola che rechi l'impegno, appena si creino le condizioni, che venga trovato un istituto disposto a concedere il mutuo e quindi a sostituirsi al venditore.